BIM förenklar förvaltningen

Hur bra är BIM (byggnadsinformationsmodellering)? Den frågan diskuteras flitigt – men då handlar det oftast om BIM som verktyg för att effektivisera byggprocessen. Dock är det när man kommer till byggnadens drift och förvaltning som de stora ekonomiska vinsterna med BIM uppstår.

I den här artikeln beskrivs hur Falu kommun använder BIM i sin fastighetsförvaltning och vilka resultat det ger.

Om driftingenjören kan gå in i fastigheten i datorn i stället för att åka ut och inspektera på plats går det att spara många miljoner varje år. Särskilt i en vidsträckt kommun som Falun.

– Och det är bara början, säger Olle Christiansen. Han är utvecklingsstrateg på fastighetskontoret i Falun och leder projektet med att lyfta in så många som möjligt av kommunens egna hus i ett BIM-program.

När en färdig fastighet lämnas över till beställaren brukade det förr följa med tiotals, ibland hundra, pärmar med fakta om byggmaterial, ventilation, utrustning av olika slag – ja, allt som behövs för att sköta förvaltningen. I dag kan all information rymmas i en BIM-fil, som dessutom gör det möjligt att koppla en rad olika funktioner till modellen.

BIM står för Byggnads-informations-modellering och betyder att fakta om fastigheten och dess installationer infogas i en tredimensionell bild av huset. BIM-modellen fungerar som infrastruktur för informationen, förklarar Olle Christiansen.

– Bjursås skola till exempel, som alldeles nyss blev klar. Där finns allt vi behöver veta lätt åtkomligt för alla berörda. Energimätningar kan göras och ytor som ska städas kan kalkyleras direkt i modellen. När komponenter i någon installation byts ut registreras det, så vi har koll på vad som gjorts och när. I framtiden kan man tänka sig att modellen själv larmar när något behöver servas, och att även felanmälningar kan göras där.

Basen för ny smart teknik

Det sägs att om tio, tjugo, år kommer den digitala informationen om en fastighet att vara värd lika mycket som fastigheten i sig. Utan en BIM-koppling blir det inte möjligt att utnyttja de smarta tekniklösningar för energi, lås, ventilation med mera som är på väg in i våra hus.

– För oss är det också en fråga om effektivitet i förvaltningen, säger Olle Christiansen. Fortfarande vilar mycket av vår kunskap om fastigheterna på individers egna databaser i skallen – men vad gör vi när de är borta? Med BIM kan vi försäkra oss om att vi ständigt har tillgång till korrekt och aktuell information.

Krav i upphandlingar

När Falu kommun går ut med upphandlingar av nybyggen eller större ombyggnader är det numera ett krav att anbudsgivarna levererar ritningar i BIM-programmet Autodesk Revit. Man anger också noga vilken typ av information som ska ingå.

– Det gäller ju att ha tänkt igenom vad vi behöver kunskapen till, och även hur vi ska förhålla oss till den information som vi kanske inte har användning för i dag – men längre fram, förklarar Olle Christiansen.

Uppdaterar informationen

Större delen av Falu kommuns fastighetsbestånd är byggt för länge sedan, och informationen om de husen finns därmed i pärmar och ibland i ett huvud. Eller inte alls, vilket är ett större problem.

– Särskilt mindre ombyggnader, de som inte krävt bygglov, hamnar under radarn. Det gör att mycket av den information vi har i dag är inaktuell.

Nu pågår därför ett stort arbete med att steg för steg scanna, fotografera och modellera kommunens alla byggnader. Totalt handlar det om 300 000 kvadratmeter skolor, förskolor, äldreboenden, idrottsanläggningar, kontorshus med mera. Hittills, fem år efter att man satte igång, har ungefär hälften scannats och en femtedel – 60 000 kvadratmeter – lagts in i BIM-modeller.

Stort arbete ger vinst längre fram

Olle Christiansen berättar hur arbetet går till:

– Det är anställda på vår mät- och kartavdelning som åker ut och mäter upp fastigheterna –inklusive skrymslen och vrår, vindar och källare – med laserscanner och kamera. Då får vi både exakta mått och bilder av hur det ser ut, som vi sedan kan skapa 3D-modeller utifrån. Prioriterade objekt är hus som står inför ombyggnad, de som vi ju ändå behöver få aktuella ritningar på.

Ett av resultaten, som redan visat sig, är att de flesta ytor är större än man trott. För en kommersiell fastighetsägare skulle det betyda ökade hyresintäkter som direkt betalade jobbet med scanningen. För Falu kommun betyder det att man kommer att ha korrekta ytor att utgå ifrån när det införs en ny hyresmodell 2020.

Men den stora vinsten är att man slipper åka ut och titta hur det ser ut när något behöver åtgärdas. Om modellen kopplas till ett presentationsprogram kan man till och med ”gå omkring” i huset ungefär som vi vant oss vid att göra i Google street view.

Och när åtgärden, eller energimätningen eller vad det nu handlar om, är gjord lägger man in resultatet i modellen så att efterkommande kolleger slipper leta efter info – eller till och med göra om mätningen därför att ingen hade koll på att den redan gjorts.

Åtkomligt i telefonen

BIM-modellerna går lätt att komma åt via dator, padda eller telefon. Klicka på en vägg så får du veta vad som finns i den, klicka på en pump så får du veta när den servats senast och en länk till den tekniska beskrivningen.

– Nu skissar vi på en molnlösning så att materialet även kan nås via ett webbprogram. Då kan du sitta på ett byggmöte och vända och vrida på olika lösningar, gå in och kommentera eller chatta med någon annan som jobbar i samma modell fast på olika ställen. Möjligheterna är närmast oändliga, säger Olle Christiansen.

Arbetet med att skapa modellerna är nästan oändligt det också. Nästa år görs en extra satsning, med förstärkning på mät- och kartavdelningen, för att alla skolor och förskolor ska komma in i systemet.

Viktigt visa resultat under tiden

Förutom det praktiska arbetet är en viktig del i projektet att sälja in det på hemmaplan – det vill säga att få dem som ska ha nytta av modellerna att faktiskt använda sig av dem, och att själva arbeta i BIM-program som kopplats mot Revit-programmet.

– När man har mycket att göra går det fortast att köra vidare som man alltid gjort, så det är en utmaning. Men A och O är att återkommande informera om framsteg som görs, nya möjligheter och förbättringar. Det hade vi kunnat vara bättre på.

Fler kan haka på

Hittills är det – såvitt Olle Christiansen vet – ingen annan av Dalarnas kommuner som dragit igång ett motsvarande arbete. Det har han full förståelse för, och tycker att det är klokt av mindre kommuner att ligga lågt och låta andra gå före. Nu finns Faluns exempel att lära sig av, och kanske rentav haka på.

– En lösning kunde ju vara att man driftar sådana här system gemensamt mellan kommunerna. Det går också bra att haka på vår modell. Jag tror de skulle kunna köpa sig förbi en massa frågetecken på det sättet, säger Olle Christiansen.